De Fortana verkopershypotheek is niet gebaseerd op vertrouwen alleen. Uw positie als financierende partij wordt beschermd door een van de sterkste zekerheidsrechten die het Nederlandse recht kent: het recht van hypotheek. Hier leest u precies wat dat betekent en waarom de schuld-marktwaardeverhouding bij de Fortana verkopershypotheek structureel veilig is.
Wanneer u een deel van de koopsom financiert via de Fortana verkopershypotheek, verstrekt u geen lening op basis van vertrouwen of een mondelinge afspraak. U verstrekt een hypothecaire lening - een lening die wettelijk is verbonden aan de woning die u heeft verkocht. Die woning staat in onderpand. En dat onderpand geeft u een rechtspositie die juridisch afdwingbaar is.
Die zekerheid bestaat niet bij de gratie van goede wil van de koper. Ze bestaat bij de gratie van de wet. Precies zoals een bank zekerheid heeft op een woning die zij financiert, heeft u als verkoper met de Fortana verkopershypotheek dezelfde wettelijke positie.
“Uw zekerheid is niet afhankelijk van de goodwill van uw koper. Ze is vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en ingeschreven in het Kadaster.”
Het recht van hypotheek is geregeld in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, titel 9, afdeling 4 (artikelen 3:260 tot en met 3:275 BW). De kern staat in artikel 3:227 BW: het hypotheekrecht is een beperkt recht dat de houder ervan in staat stelt zijn vordering met voorrang boven andere schuldeisers te verhalen op het onderpand.
In gewone taal: als houder van het hypotheekrecht op de verkochte woning staat u bij eventuele problemen vóór in de rij. Niet achteraan, niet gelijkwaardig aan anderen - maar met wettelijke voorrang.
Het hypotheekrecht wordt gevestigd door een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster (artikel 3:260 BW). Pas na die inschrijving bestaat het hypotheekrecht officieel. Fortana zorgt dat deze stap correct en volledig wordt doorlopen voordat de financiering ingaat.
Een bijzonder kenmerk van het hypotheekrecht is het zogeheten recht van parate executie. Dit betekent dat u als hypotheekhouder - als de koper zijn betalingsverplichtingen niet nakomt - het onderpand kunt laten verkopen om uw vordering te verhalen, zonder dat u daarvoor eerst naar de rechter hoeft te stappen. Dit recht is vastgelegd in artikel 3:268 BW. Het geeft u een directe en krachtige beschermingspositie.
De Loan-to-Value - of LTV - is de verhouding tussen de openstaande schuld en de marktwaarde van de woning die als onderpand dient. Het is de meest gebruikte maatstaf om het risico van een hypothecaire lening te beoordelen. Hoe lager de LTV, hoe steviger de verhouding tussen uw vordering en het onderpand dat daarvoor staat.
Bij de Fortana verkopershypotheek is de LTV structureel laag - en dat is geen toeval. Het vloeit rechtstreeks voort uit de manier waarop de financiering is opgezet.
U als verkoper financiert niet de volledige koopsom, maar slechts een deel. De koper brengt eigen vermogen in - soms via spaargeld, soms via een familiehypotheek of andere middelen. Dat eigen vermogen van de koper vertegenwoordigt de buffer die tussen uw vordering en een eventueel waardeverlies van de woning staat.
Een LTV van 62,5% betekent dat de woningwaarde met meer dan een derde zou moeten dalen voordat uw vordering niet meer volledig door het onderpand wordt gedekt. Dat is een aanzienlijke marge - zeker in een woningmarkt waarin de prijzen de afgelopen decennia structureel zijn gestegen.
Ter vergelijking: de gemiddelde LTV van nieuw afgesloten hypotheken in Nederland bedroeg in het eerste halfjaar van 2024 ruim 87%, aldus het Kadaster. Bij de Fortana verkopershypotheek ligt de LTV doorgaans aanzienlijk lager - juist omdat de koper een substantieel deel zelf inbrengt.
Een eigenschap die de Fortana verkopershypotheek onderscheidt van een aflossingsvrije constructie, is dat de lening gedurende de looptijd wordt afgelost. Elke maandelijkse betaling die u ontvangt, bestaat uit een rentecomponent én een aflossingscomponent. De openstaande schuld daalt daarmee elke maand.
Tegelijk stijgen woningprijzen in Nederland op de lange termijn. Beide bewegingen - dalende schuld en stijgende waarde - werken in dezelfde richting: de LTV daalt gedurende de looptijd. Uw onderpand wordt relatief sterker, niet zwakker.
“Bij aanvang is uw positie al solide. Naarmate de looptijd vordert, wordt het onderpand relatief sterker - doordat de schuld daalt en de woningwaarde doorgaans stijgt.”
Het hypotheekrecht bestaat pas op het moment dat de notariële akte is verleden én de inschrijving in de openbare registers van het Kadaster heeft plaatsgevonden. Die inschrijving is niet alleen een formaliteit - ze heeft rechtsgevolgen.
Vanaf het moment van inschrijving is uw hypotheekrecht zichtbaar voor iedereen die de registers raadpleegt. Dat betekent dat toekomstige schuldeisers, kopers of andere partijen uw positie kennen en moeten respecteren. U kunt uw recht tegenover eenieder handhaven - ook tegenover partijen die pas later in beeld komen.
De rangorde van hypotheekrechten wordt bepaald door de volgorde van inschrijving: wie eerder inschrijft, heeft voorrang. Bij de Fortana verkopershypotheek zorgt Fortana ervoor dat uw hypotheekrecht correct en tijdig wordt ingeschreven, zodat uw rang vaststaat vanaf dag één.
Het scenario waarbij een koper zijn betalingsverplichtingen niet nakomt, is onwenselijk - maar het is ook precies het scenario waarvoor het hypotheekrecht in het leven is geroepen. De wet voorziet in een duidelijk kader voor wat er dan kan gebeuren.
Als hypotheekhouder heeft u het recht van parate executie. U kunt - na ingebrekestelling van de koper - de woning laten verkopen via een openbare veiling bij de notaris, conform artikel 3:268 BW. U hoeft daarvoor geen rechterlijk vonnis te verkrijgen. De opbrengst van de veiling komt in eerste instantie aan u toe, als houder van het hypotheekrecht, tot het bedrag van uw vordering.
Fortana beheert de lening gedurende de looptijd en bewaakt de betalingen. Bij betalingsachterstanden wordt er tijdig actie ondernomen - zodat problemen vroeg worden gesignaleerd en u als verkoper niet voor verrassingen komt te staan.
Het is goed om te weten dat executie in de praktijk zelden nodig is. De meeste betalingsproblemen worden langs minnelijke weg opgelost - door herstructurering, uitstel of onderhandse verkoop. Maar de wettelijke bevoegdheid bestaat, en dat feit alleen al geeft uw positie een stevigheid die bij gewone leningen ontbreekt.
De zekerheid die de Fortana verkopershypotheek u biedt, is niet gebaseerd op aannames of verwachtingen. Ze is juridisch verankerd in de wet, notarieel vastgelegd en ingeschreven in het Kadaster. En ze wordt ondersteund door een LTV die bij aanvang al laag is en gedurende de looptijd verder daalt.
“Dezelfde zekerheid die een bank heeft op een woning die zij financiert, heeft u als verkoper met de Fortana verkopershypotheek. Niet meer, niet minder.”
Fortana geeft geen juridisch of financiëel advies aan de betrokken partijen. Voor uw persoonlijke juridische en financiële positie wordt u geadviseerd uw eigen adviseurs in te schakelen. Fortana richt zich op de structurering, uitvoering en het beheer van de verkopershypotheek - en zorgt dat de juridische borging vanaf dag één correct op orde is.
Fortana legt u graag concreet uit hoe de juridische borging en de LTV-verhouding er in uw specifieke situatie uitzien. Zonder verplichtingen, maar wel met de kennis en ervaring om u een helder beeld te geven.