Wie in 2026 een recreatiewoning verkoopt, merkt dat de markt zich anders gedraagt dan tien jaar geleden. Banken zijn terughoudend, het aantal kopers met voldoende eigen geld is beperkt en de fiscale druk op tweede woningen loopt op. De Fortana verkopershypotheek is in dit segment vaak de route die het verschil maakt tussen een verkoop tegen een marktconforme prijs en een verkoop onder druk.
Een recreatiewoning verkopen is niet hetzelfde als een gewone woning verkopen. Uw makelaar kan een goed onderbouwde vraagprijs aandragen op basis van vergelijkingsobjecten, en die prijs kan marktconform en realistisch zijn. Maar wanneer de woning daadwerkelijk op de markt komt, blijkt vaak dat de feitelijke koperspool aanzienlijk smaller is dan in het reguliere woningsegment.
Dat heeft drie samenhangende oorzaken. Banken financieren recreatiewoningen doorgaans slechts tot 70 à 75% van de marktwaarde, en alleen onder strenge voorwaarden: het bouwmateriaal moet voldoen, de woning moet op eigen grond staan, en het bestemmingsplan moet aansluiten. Nationale Hypotheek Garantie is op recreatiewoningen niet van toepassing, wat tarieven en acceptatie verder onder druk zet. En de hypotheekrente op een recreatiewoning is voor de koper niet aftrekbaar, omdat de woning niet als eigen woning wordt aangemerkt.
Voor u als verkoper betekent dit dat veel potentiële kopers — mensen met voldoende inleg maar zonder volledige bankfinanciering — afhaken vlak voordat zij een bod kunnen uitbrengen. De woning blijft in de etalage staan, de doorlooptijd loopt op, en de onderhandelingspositie verzwakt. Een prijsdaling van vijf tot vijftien procent tussen vraagprijs en uiteindelijke verkoopprijs is in dit segment eerder regel dan uitzondering.
Tegelijk verandert de fiscale behandeling van een tweede woning. Voor 2026 is het forfaitair rendement in box 3 voor overige bezittingen vastgesteld op 6% en het heffingvrije vermogen op €59.357 per persoon. Het tarief blijft 36%. Voor een recreatiewoning met een WOZ-waarde van €350.000 betekent dat in het forfaitaire stelsel een jaarlijkse heffing van circa €7.560 — los van uw werkelijke gebruik en zonder dat er ook maar één euro huur binnenkomt.
Vanaf belastingjaar 2026 verandert ook de tegenbewijsregeling. Wie kiest voor heffing over werkelijk rendement, moet vanaf dit jaar het eigen gebruik van de tweede woning meenemen als een vorm van economisch voordeel. De gangbare benadering is 5,06% van de WOZ-waarde, gerekend over het aantal dagen dat de woning aan u ter beschikking staat. Voor een woning die het hele jaar voor uw eigen gebruik beschikbaar is, komt dat neer op een fictief inkomen van rond de €17.700 op een WOZ van €350.000. Daar bovenop moet u een eventuele WOZ-stijging meerekenen als rendement, ook als u de woning niet verkoopt.
Vanaf 2028 wordt het systeem opnieuw aangepast. Voor vastgoed in box 3 komt er een vermogenswinstbelasting: waardestijgingen worden belast op het moment dat u de woning verkoopt. Voor een woning die u niet verhuurt geldt daarnaast een vastgoedbijtelling van 3,35% van de WOZ-waarde — een forfaitaire bijtelling waarvoor geen tegenbewijs mogelijk is. Tezamen wordt het nieuwe stelsel voor recreatiewoningen waarschijnlijk minder zwaar dan de tegenbewijsregeling van 2026–2027, maar voorspelbaarder. En de waardestijging die zich tussen aankoop en 1 januari 2028 al heeft opgebouwd, blijft daarbij van belang voor de toekomstige heffing.
In de praktijk staat u als verkoper voor drie keuzes. Welke route past, hangt af van uw situatie, uw tijdshorizon en uw financiële uitgangspunten.
U behoudt de woning en draagt de jaarlijkse fiscale en operationele lasten. Bij oplopende fiscale druk en de vermogenswinstbom in 2028 wordt deze route vaak duurder dan verwacht.
U brengt de woning op de markt in afwachting van een koper met voldoende bankfinanciering. Doorlooptijden lopen op, prijsdruk is reëel, en niet elke woning vindt op deze wijze een passende koper.
U verkoopt de woning tegen een marktconforme prijs, ontvangt een aanbetaling en financiert het restant zelf — met een eerste recht van hypotheek op de woning als zekerheid.
Bij een Fortana verkopershypotheek financiert u een deel van de koopsom zelf. De koper voldoet een aanbetaling en lost het resterende deel maandelijks aan u af, met rente. Ten gunste van u als verkoper wordt een recht van hypotheek op de woning gevestigd, in beginsel in eerste rang. Het pakket — koopsom, aanbetaling, rentepercentage en looptijd — wordt vooraf bij de aanbieding vastgelegd, zodat een geïnteresseerde koper en zijn adviseur direct kunnen beoordelen of de voorwaarden bij zijn situatie passen.
Fortana structureert de geldlening, levert de notarisinstructie en beheert de lening gedurende de looptijd. Fortana voert geen toetsing uit en geeft geen advies; de financiële haalbaarheid voor de koper wordt door zijn eigen hypotheek- of financieel adviseur beoordeeld. U beslist als verkoper of u de koper accepteert.
Hieronder werken wij de cijfers uit voor een woning van €350.000 waarbij de koper €100.000 als aanbetaling inbrengt. De Fortana verkopershypotheek bedraagt dan €250.000 — een loan-to-value van 71,4% op het moment van levering. De rente is gelijk aan een marktconforme 4% per jaar, de looptijd is 15 jaar op annuïtaire basis.
Koopsom €350.000 - aanbetaling €100.000 - lening €250.000 - rente 4% - looptijd 15 jaar annuïtair
| Voor de koper | |
|---|---|
| Maandlast | €1.849 |
| Totaal te betalen over 15 jaar | €332.850 |
| Waarvan rente | €82.850 |
| Waarvan aflossing | €250.000 |
| Voor u als verkoper — jaar 1 | |
|---|---|
| Bruto rente-inkomsten | €9.770 |
| Box 3-heffing (tegenbewijs, 36% over werkelijke rente) | −€3.520 |
| Netto rente | €6.250 |
| Ontvangen aflossing (terugbetaalde hoofdsom) | €12.420 |
| Totaal cashflow jaar 1 | €18.670 |
De aflossing is geen rendement maar de terugbetaling van uw hoofdsom. Wat u netto verdient is uitsluitend de rente. De terugontvangen hoofdsom kunt u opnieuw inzetten — als aflossing op een andere lening, als spaargeld of in een nieuwe belegging.
De cijfers hierboven gaan uit van een marktconforme rente van 4%. In de praktijk kunnen de voorwaarden van een Fortana verkopershypotheek per situatie verschillen. Met onderstaande calculator kunt u zelf de uitkomsten doorrekenen voor andere koopsommen, aanbetalingen, rentepercentages en looptijden — inclusief de fiscale doorwerking en de vergelijking met spaargeld.
Verschuif de waarden hieronder en zie direct hoe maandlast, rente-inkomsten, box 3-heffing en het verschil met spaargeld zich verhouden.
Berekening volgens annuïtaire aflossing. Box 3 berekend volgens de tegenbewijsregeling (36% over werkelijke rente), gunstigst bij rentes onder circa 6%. Spaargeldvergelijking gebaseerd op het voorlopige forfait banktegoeden 2026 (1,44%). Cijfers indicatief; voor uw eigen situatie raden wij u aan contact op te nemen met uw fiscaal of financieel adviseur.
"De rente op de vordering is niet de hoofdzaak. Die is de kers. De hoofdzaak is een marktconforme verkoopprijs — die €350.000 die in dit segment zonder een passende financieringsstructuur vaak niet wordt gerealiseerd."
Het netto rendement van rond €53.000 over 15 jaar is aantrekkelijk, maar het is niet het belangrijkste cijfer in deze rekensom. Wat de Fortana verkopershypotheek in dit segment werkelijk doet, is u in staat stellen een marktconforme prijs voor uw woning daadwerkelijk te realiseren. In een markt waar reguliere verkoop vaak gepaard gaat met vijf tot vijftien procent prijsdruk en oplopende doorlooptijden, betekent dat een aanzienlijk verschil in opbrengst.
Een eenvoudige optelsom van de componenten: een verkoopprijs die op niveau wordt gerealiseerd (≈ +€35.000), een verkoop die een jaar eerder is voltooid (≈ +€12.500 aan vermeden carry), en €53.000 netto rente over 15 jaar bij elkaar. Dat is een cumulatief voordeel dat bij realistische aannames eenvoudig kan oplopen tot circa €100.000 vergeleken met een reguliere verkoop in dit segment.
Een Fortana verkopershypotheek is een volwaardige geldlening met hypothecair onderpand. Dat brengt rechten en plichten met zich mee. U moet bereid zijn om het kapitaal voor de duur van de looptijd uit te zetten, en u draagt het wanbetalingsrisico — zij het op een eerste rang en op een woning waarvan u de waarde en locatie kent.
Of deze route bij uw situatie past, beoordeelt u in overleg met uw eigen adviseur. Voor de fiscale, financiële en planningsaspecten — denk aan de behandeling van de rente-inkomsten in box 3, de doorwerking op pensioen en inkomen, en de afstemming met uw bredere vermogensplan — verwijzen wij u naar een hypotheek- of financieel adviseur. Fortana faciliteert de structuur, maar treedt niet op als adviseur.
De Fortana verkopershypotheek is geen vervanging van een reguliere verkoop. Maar in een segment waarin reguliere verkoop steeds vaker tot prijsdruk en onverkoopbaarheid leidt, biedt deze constructie een route waarop u een marktconforme prijs voor uw woning daadwerkelijk realiseert. De rente op de vordering vormt daarbij een meerwaarde die het netto-rendement op uw vermogen aanzienlijk verbetert ten opzichte van een spaarrekening, maar het zwaartepunt zit in de verkoopprijs zelf.
Wilt u verkennen of de Fortana verkopershypotheek bij uw woning en uw situatie past? Neem contact met ons op voor een toelichting. Wij lichten de constructie graag toe en denken met u mee over een passende invulling.
De cijfers en percentages in dit artikel zijn gebaseerd op de definitieve box 3-vaststellingen voor 2026, de voorlopige percentages voor banktegoeden, en de bekende uitgangspunten van het wetsvoorstel werkelijk rendement box 3. Belastingwetgeving is in beweging; raadpleeg voor uw eigen situatie altijd uw fiscaal of financieel adviseur. Fortana geeft geen financieel, fiscaal of juridisch advies.
Een verkennend gesprek over uw recreatiewoning en de mogelijkheden van de Fortana verkopershypotheek. Wij lichten de constructie toe en denken mee over de invulling.