Een recreatiewoning verkoopt zich tegenwoordig minder vanzelf dan een paar jaar geleden. Er is belangstelling, er komen bezichtigingen, koper en verkoper worden het eens over de prijs — en toch komt de verkoop niet altijd tot stand. Vaak ligt dat niet aan de woning, de locatie of de vraagprijs, maar aan de financiering. Deze pagina legt uit hoe dat komt, en welke mogelijkheden er zijn.
Een recreatiewoning is voor veel mensen meer dan een bezit. Het is een vaste plek om naartoe te gaan, een woning voor eigen gebruik, soms een bron van verhuurinkomsten en voor sommigen een vorm van vermogensopbouw of een aanvulling op het pensioen. Die aantrekkingskracht is niet verdwenen. De markt eromheen is wél veranderd.
Na de drukke jaren rond 2020 en 2021, toen recreatiewoningen schaars waren en vlot werden verkocht, is het beeld gekanteld. In 2025 werden ruim 2.700 recreatiewoningen te koop gezet — het hoogste aantal in vijftien jaar. Het beschikbare aanbod groeide met ongeveer 17 procent. De zogenoemde krapte-indicator, die weergeeft hoeveel keuze een koper heeft, kwam uit op 5,5: voor het eerst sinds jaren een evenwichtige markt in plaats van een uitgesproken verkopersmarkt.
Tegelijk staan recreatiewoningen langer te koop. Gemiddeld duurt het ongeveer 253 dagen — ruim acht maanden — voordat een recreatiewoning is verkocht. Op de reguliere woningmarkt is dat nog geen twee maanden. Overbieden, een paar jaar geleden eerder regel dan uitzondering, komt nu nog maar zelden voor: bij ongeveer 15 procent van de verkopen, tegen ruim 40 procent in de krappe jaren.
Dit is geen doemscenario. Recreatiewoningen worden nog altijd verkocht, en in sommige regio's blijft de vraag stevig. Maar de verhoudingen zijn verschoven. Wie vandaag verkoopt, heeft te maken met meer aanbod, kritischer kopers en een markt waarin verkopen minder vanzelf gaat.
Achter de groei van het aanbod zit een combinatie van ontwikkelingen. Geen daarvan is op zichzelf doorslaggevend, maar samen brengen ze een groeiende groep eigenaren ertoe de eigen positie te heroverwegen.
Een recreatiewoning geldt fiscaal als een tweede woning en valt voor de eigenaar doorgaans in box 3, in de categorie 'overige bezittingen'. De regels daarvoor zijn de afgelopen jaren herhaaldelijk aangepast en blijven in beweging. Voor 2026 geldt een forfaitair rendement van 6 procent, belast tegen een tarief van 36 procent. Daarnaast is er sinds 2026 een aanvullende bijtelling voor het eigen gebruik van de woning, en vanaf 2028 wil het kabinet de heffing baseren op het werkelijke rendement. Voor veel eigenaren is niet één maatregel bepalend, maar de optelsom en de onzekerheid over wat nog volgt.
Fortana geeft geen fiscaal advies. Voor uw persoonlijke situatie zijn de Belastingdienst en uw eigen adviseur de aangewezen bron.
In de coronaperiode was de rente uitzonderlijk laag. Een recreatiewoning was daardoor financieel goed te dragen, ook met een financiering. Inmiddels liggen de rentetarieven hoger. Voor een recreatiewoning komt daar bovenop dat geldverstrekkers vrijwel altijd een renteopslag rekenen ten opzichte van een gewone woninghypotheek. Hogere maandlasten betekenen dat een koper minder kan financieren, en dat verkleint de groep mensen die de aankoop rond krijgt.
Het bezit van een recreatiewoning brengt vaste lasten met zich mee die de afgelopen jaren zijn opgelopen: onderhoud, energie, verzekeringen, gemeentelijke heffingen en — voor woningen op een park — parkkosten en bijdragen aan de vereniging van eigenaren. In sommige gebieden lopen die parkkosten op tot enkele duizenden euro's per jaar. Voor eigenaren die de woning vooral als investering aanhouden, drukken deze kosten het rendement.
Ook verhuur levert minder op dan voorheen. Sinds 2026 valt de verhuur van een vakantiewoning voor kort verblijf onder het btw-tarief van 21 procent, waar voorheen een lager tarief gold. Verhuur via een verhuurorganisatie kost daarnaast al snel 20 tot 30 procent van de opbrengst. In combinatie met de fiscale ontwikkelingen en toenemende administratieve verplichtingen maakt dit verhuur minder vanzelfsprekend dan een aantal jaren geleden.
De optelsom is dat een groeiende groep eigenaren nadenkt over verkoop. En juist daardoor neemt het aanbod toe — terwijl, zoals hierna blijkt, het aantal kopers dat de financiering rond krijgt niet meegroeit.
Veel eigenaren beginnen vol vertrouwen aan de verkoop. De woning is goed onderhouden, de locatie is aantrekkelijk en de vraagprijs is reëel. En in eerste instantie lijkt alles te kloppen: er is belangstelling, er komen bezichtigingen, er volgen serieuze gesprekken.
En dan, vaak in een laat stadium, stokt het. Niet omdat de koper afziet van de woning. Niet omdat de prijs te hoog is. Maar omdat de koper de financiering niet rond krijgt.
Dit patroon herhaalt zich. Een verkoper kan meerdere geïnteresseerde kopers achter elkaar zien afhaken, telkens om dezelfde reden. Dat is niet alleen teleurstellend, het is ook lastig te plaatsen: de woning verkoopt 'op papier' prima, maar de transactie komt niet tot stand. Wie dit herkent, kijkt vaak naar de verkeerde oorzaak. Het probleem zit zelden in de woning. Het zit in de manier waarop een recreatiewoning gefinancierd moet worden.
Voor een geldverstrekker is een recreatiewoning fundamenteel iets anders dan een gewone woning. Dat verschil werkt op meerdere manieren door en verklaart waarom de financiering zo vaak het struikelblok is.
Slechts een beperkt aantal geldverstrekkers financiert recreatiewoningen. Het is een nichemarkt met eigen voorwaarden en strengere acceptatie. Waar een koper voor een gewone woning bij vrijwel elke bank terechtkan, blijft voor een recreatiewoning maar een handvol partijen over.
Een recreatiewoning komt niet in aanmerking voor de Nationale Hypotheek Garantie. Die garantie verlaagt voor een gewone woning het risico voor de bank en daarmee de rente. Bij een recreatiewoning ontbreekt dat vangnet, wat de financiering voor zowel de bank als de koper minder gunstig maakt.
Omdat een recreatiewoning geen hoofdverblijf is, is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Dat geldt ook wanneer de aankoop wordt gefinancierd door de hypotheek op de eigen woning te verhogen: het verhoogde deel valt dan eveneens buiten de aftrek. De netto maandlasten vallen daardoor hoger uit dan kopers vaak verwachten.
De belangrijkste beperking is de hoogte van de financiering. Waar een gewone woning vaak tot 100 procent van de waarde kan worden gefinancierd, financieren geldverstrekkers een recreatiewoning doorgaans tot ongeveer 70 procent van de marktwaarde. Alleen onder strikte voorwaarden, bijvoorbeeld bij uitsluitend eigen gebruik, ligt dat soms hoger.
Het rechtstreekse gevolg: de koper moet het restant — al snel 30 procent of meer — uit eigen middelen inbrengen, boven op de kosten koper. Voor veel mensen die qua inkomen prima in staat zijn de maandlasten te dragen, is juist dat eigen geld het struikelblok. Het inkomen is toereikend, de bereidheid is er, maar het benodigde eigen vermogen ontbreekt.
Tot slot stelt een geldverstrekker eisen aan de woning zelf:
Elk van deze punten kan op zichzelf al een financiering blokkeren. Samen verklaren ze waarom een recreatiewoning zoveel lastiger te financieren is dan een gewone woning.
Zet de twee voorgaande hoofdstukken naast elkaar en het beeld wordt helder. Aan de ene kant staat een verkoper met een goede woning en een reële vraagprijs. Aan de andere kant staat een koper die de woning wil, het inkomen heeft om de maandlasten te dragen en bereid is te kopen. Beide partijen zijn het eens.
En toch gaat de transactie niet door.
Niet vanwege de woning. Niet vanwege de locatie. Niet vanwege de prijs. Maar vanwege de financieringsstructuur. De bank financiert maar een deel, het benodigde eigen geld ontbreekt, en daarmee valt het hele plan uit elkaar — terwijl alle andere voorwaarden voor een geslaagde verkoop aanwezig zijn.
Dit is het punt waarop veel verkopers vastlopen zonder te begrijpen waarom. De woning krijgt de schuld, of de prijs, of de markt. Maar het werkelijke obstakel is de financierbaarheid van de koper.
Een voorbeeld maakt het concreet. Neem een recreatiewoning met de gemiddelde verkoopprijs van 2025.
De overdrachtsbelasting voor een tweede woning is begin 2026 verlaagd van 10,4 naar 8 procent — nog altijd fors hoger dan de 2 procent voor een eigen hoofdverblijf. Voor een duurdere woning loopt het benodigde eigen geld snel verder op. Op de Waddeneilanden, met een gemiddelde verkoopprijs van € 519.000, is al gauw meer dan € 155.000 aan eigen vermogen nodig.
Dit verklaart ook een opvallend gegeven uit de markt: ongeveer driekwart van de kopers van een recreatiewoning gebruikt helemaal geen hypotheek, maar betaalt met eigen vermogen, bijvoorbeeld uit spaargeld of een erfenis. En wie wél een hypotheek afsluit, financiert daarmee gemiddeld ongeveer de helft van het aankoopbedrag. De recreatiemarkt draait, met andere woorden, grotendeels op eigen geld. Wie dat eigen geld niet ruim voorhanden heeft, valt af — hoe geschikt hij verder ook is als koper.
Daarmee komen we bij de kern van het huidige marktprobleem.
Aan de aanbodkant groeit het aantal recreatiewoningen dat te koop staat. Door de fiscale ontwikkelingen, de hogere lasten en de veranderende verhuurmarkt willen steeds meer eigenaren verkopen. Het aanbod is het hoogst in vijftien jaar.
Aan de vraagkant gebeurt het tegenovergestelde. De groep kopers die de financiering daadwerkelijk rond krijgt, wordt juist kleiner. Minder geldverstrekkers, geen NHG, geen renteaftrek, een financiering tot hooguit 70 procent en hoge eisen aan eigen geld vormen samen een smalle poort.
Meer verkopers, meer woningen, meer verkoopwens — tegenover minder financierbare kopers. Dat is de paradox. Vraag en aanbod zijn er wel degelijk; wat ontbreekt, is een financieringsstructuur die de twee bij elkaar brengt.
Precies op dat punt kan een Fortana verkopershypotheek een rol spelen.
Een Fortana verkopershypotheek lost niet alles op. Het is geen vervanging van een reguliere verkoop en niet voor elke situatie de juiste route. Maar het lost wel precies het obstakel op dat zoveel verkopen in de recreatiemarkt blokkeert: de financiering.
In plaats van dat de koper afhankelijk is van een bank die hooguit 70 procent wil financieren, financiert de verkoper de woning geheel of gedeeltelijk zelf. De beperkingen die bij bankfinanciering van een recreatiewoning horen, zijn dan niet langer bepalend. Daardoor komt een bredere groep kopers in beeld — onder wie precies de mensen die nu afvallen.
Een verkopershypotheek is geen nieuwe gedachte. Verkopers die een koper helpen door een deel van de koopsom zelf te financieren, en familieleningen, bestaan al generaties. Fortana maakt deze vorm voorstelbaar en uitvoerbaar voor partijen zonder familieband, met een heldere structuur en zorgvuldige vastlegging. In hoofdlijnen werkt het zo.
De verkoper legt zijn voorstel vast: koopsom, aanbetaling, rentepercentage en looptijd. Kopers weten daardoor meteen onder welke voorwaarden zij in gesprek kunnen gaan.
De koper voldoet bij aankoop een aanbetaling uit eigen middelen. Dit deel is doorgaans aanzienlijk kleiner dan het eigen geld dat een bank zou verlangen.
Het resterende deel van de koopsom financiert de verkoper zelf. De financiering loopt volledig via de verkoper; een combinatie met een reguliere bankhypotheek is daarbij niet aan de orde.
Bij de notaris wordt een eerste recht van hypotheek gevestigd ten gunste van de verkoper. De verkoper heeft daarmee dezelfde soort zekerheid op de woning als een bank zou hebben.
De koper lost het gefinancierde deel maandelijks af aan de verkoper en betaalt daarover rente. De verkoper ontvangt zo maandelijkse inkomsten in plaats van één bedrag bij levering.
Of een koper passend is, beoordeelt de verkoper, op basis van de bevindingen van de hypotheek- of financieel adviseur van de koper. Die adviseur toetst of de aanbetaling en de maandlasten bij de financiële situatie van de koper passen. Fortana voert deze toetsing niet uit en geeft geen advies.
Fortana structureert de lening, begeleidt de notariële vastlegging en beheert de lening gedurende de looptijd. Zo verloopt het traject ordelijk, van de eerste afspraken tot de maandelijkse afhandeling.
De recreatiemarkt en de Fortana verkopershypotheek sluiten op elkaar aan, juist omdat het knelpunt in deze markt zo vaak de financiering is. Een aantal situaties komt steeds terug:
Een verkopershypotheek vraagt om zorgvuldige vastlegging. Daar is de hele structuur op ingericht.
Dit is geen beleggingsverhaal en geen rendementsbelofte. Het is een ordelijke, juridisch vastgelegde manier om een woning over te dragen wanneer de reguliere financiering tekortschiet.
Eerlijk is eerlijk: een Fortana verkopershypotheek is niet altijd de beste route.
Fortana onderzoekt daarom samen met de betrokken partijen of de constructie passend is, voordat er stappen worden gezet. Wat in de ene situatie de oplossing is, is in de andere niet aan de orde.
Fortana faciliteert, structureert en beheert — en geeft geen financieel of juridisch advies. Voor advies verwijst Fortana naar onafhankelijke adviseurs.
De recreatiewoning is vaak niet het probleem. De financiering is het probleem. En precies daar biedt de Fortana verkopershypotheek een oplossing.
Wilt u weten of een Fortana verkopershypotheek in uw situatie een rol kan spelen? Dan bespreken wij graag de mogelijkheden en bekijken wij samen welke route het beste aansluit bij uw wensen en omstandigheden.